8月经济数据解析：楼市“夜壶”要拿出来了？

之前分析了K型分化，出口、硬科技增长，投资、消费下降。 下图在X上流传甚广，指示近两年我国内需持续下降： 其中，紫色线指GDP增速，浅蓝色为“内需指标”，即投资和消费的加权指数。 2025一季度前，蓝紫色线基本同向运动。 那时大家的体感与GDP增速相符 ——GDP增速高，居民收入跟着水涨船高； GDP增速低，便是时代的一粒沙，落在普通人头顶。 2025一季度之后，体感和数据逐渐背离， GDP稳定增长，但收入持续下降。 也就是说，那些从外需中赚到的钱，并没有回流到内循环， 没有增资扩产，没有收入提升，没有变成消费。 消费中的社零，增速从7月的0.6%，降到8月的0.4%。 CPI从7月的0.5%，涨到8月的0.8%。 也就是说，扣除价格因素，社零负增长。 物价整体波动不大，细节上也有分化——可选消费完蛋，投资就看必选消费。 必选消费主要 降价 的是猪肉， 猪周期仍在底部 ，因供给过剩。 涨价 的主要是蛋类，跟饮食结构的变化有关。 其次是能源、手机，跟中东形势和芯片周期有关： 再看投资。 1）固投增速从-6.3%（ 1-7月 ），降到-7.2%（ 1-8月 ）； 2）地产投资增速从-19.2%（7月），降到-19.9%（8月）。 3）工业增加值从4.5%涨到5.2%，原因是出口继续增长。 投资内部亦有分化。 首先，民营资本降得更快。 其次，第三产业降得更快，尤其 文娱教卫，衰退明显。 但航空航天、船舶，增速始终亮眼。 大学生求职，要认准标的，没有投资增量的行业，卷死你没商量。 楼市依然处在 政策底 之下： 政策底是指新房销售面积、销售额跌幅均在10%+，连续出现这种情况，就会有新政策来托一下： 除了政策底，还有 市场底 和 情绪底 。 市场底指的是租金净收益 ≥ 国债收益。 租金净收益 = 租金收益 - 折旧 - 风险溢价 - 持有成本（物业费、房屋养老金、管理成本等） 。 只有跌到市场底，才算价值回归。 价格围绕价值波动。 也就是说即便跌破市场底，房价还要继续跌，直到跌出恐慌情绪情绪，提起房子，狗都摇头，就说明来到了情绪底。 人们的情绪有周期，乐观时过度乐观，吹泡沫，相信买到就是赚到，房价永远涨。 恐慌时又过度恐慌，避之不及。这才是我们该抄底的时机。 从贷款数据看，目前的情绪仍是 “预期差” —— 8月居民新增贷款-2029亿元，20年来同期首次转负： 新增贷款为负，意味着借钱更少，还贷更多。 原因有二： 1）预期挣钱越来越难。 当前的债务，是未来现金流的折现。如果预期未来现金流减少，对应着现在的债务也要减少。 1）真实利率＞名义利率。 真实利率=名义利率-通胀。 这里的通胀，应是 收入通胀 （工资和产通加权之后的通胀），而不是CPI，否则上述公式便不成立。 因为债务是要拿收入去还的，物价上涨，收入又不一定上涨，比如滞胀。 物价不涨，收入上涨，真实利率也可能为负，比如科技革命推动的生产力扩张。 有些人思维懒惰，直接代入CPI计算，往往得不到正确的结论。 按前文所述，人们预期未来挣钱越来越难，意味着收入通胀为负。 即真实利率＞名义利率。 那加杠杆就很不划算，债欠得越多越吃亏，应该去杠杆，于是表现为新增贷款负增长。 居民新增贷款中，短期贷款用于消费， 中长期贷款主要用于房贷 ， 我们就通过这个数据来判断楼市需求——整体低迷，细节有分化，上海等少数大城市的部分板块回暖，以至于 现在的市场观点也有分歧。 B站的CLS同学认为： 1）决策层为了挽救宏观经济，会把 房地产这只夜壶 从冷宫再拉出来。 2）8月底的恒大宣判和828新政（40年房贷、现房销售、延期还贷），将开启 楼市双轨制 。 所谓双轨，一轨是“好房子”，价格继续涨，推动地价上涨。 二轨是二手房、刚需上车房、老破小，会因房屋养老金和供给竞争而下跌。 最终会像汽车市场一样——在新能源冲击下，传统油车的价格，一跌再跌。 参考汽车消费，老房子将用于以旧换新，置换“好房子”。 政府收了老房子之后，要么推了重建，要么改造成廉租房。 高盛近期发布了对冰山指数专家的访谈，说2027年上海的住房均价，将上涨7-12%。 我没看到他有给出啥逻辑，主要是依据冰山指数追踪的市场情绪做推测。 他说，一旦上海楼市先行启动，接着就是深圳、苏州…… 推测的观点没法讨论，金山指数固然可以作为一种情绪指标，部分指示当下正经历什么，但无法直接推演未来会发生什么。 这里主要讨论CLS同学的夜壶论和双轨制。 首先，宏观不及预期，靠房地产能不能拉上来？ 不能！ 房地产的本质，并不是大修大建，而是债务扩张推动的需求上涨。 这只夜壶能不能再用一次，看的不是决策者的意愿，而是还有没有债务扩张的空间。 有债务空间，即便不拉地产，也能刺激增长，只要你有别的方式，让大家去贷款，把钱借出来，花出去。 无债务空间，拉地产也没用，拉不动。